Предложения по защите покупателей жилья от мошенников на рынке сделок с недвижимостью

Статс-секретарь — заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий принял участие в Круглом столе Комитета Государственной думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству на тему «Борьба с мошенничеством на рынке недвижимости: новые вызовы и законодательные решения».

Мероприятие прошло под председательством заместителя председателя комитета Светланы Разворотневой. Собравшиеся обсудили способы, методы выявления и блокирования мошеннических схем на рынке недвижимости, в том числе схем, в которых продавец инсценирует свое нахождение под влиянием (давлением), а также сформулировали предложения по усилению защиты добросовестных участников рынка недвижимости.

По словам Алексея Бутовецкого, Управление Росреестра по Москве располагает сведениями о 130 случаях за три последних года, когда совершенная под влиянием мошенников сделка была потом оспорена, и это повлияло в дальнейшем на запись в ЕГРН. На территории остальной страны это происходит кратно меньше, а в трети регионов таких случаев нет вообще.

Положения Гражданского кодекса, в частности, статьи 177-179, которые в основном применяются судами в случаях недействительности сделки, по сути своей полны и многократно разъяснены в судебной практике.

В то же время, гражданский оборот недвижимости в мировой практике стабилизируется либо путем обязательной нотариальной формы, либо используются компенсаторные механизмы.

Как отметил Алексей Бутовецкий, в случае с нотариальной формой, Росреестру было бы проще всех. В этом случае договор на регистрацию поступает только после того, как нотариус проверил дееспособность сторон и оценил их психологическое состояние. В то же время, если вводить обязательную нотариальную форму, то общество должно быть готово к росту стоимости таких услуг, а нотариусы — к увеличению нагрузки на систему. Сейчас, к примеру, нотариусы удостоверяют 9% сделок от всего оборота рынка недвижимости.

«Росреестр долгое время настаивает на том, что нотариус, если он удостоверил сделку и потом что-то с правом произошло, должен отвечать без вины. Согласно статье 68.1 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Росреестр отвечает без вины. Эта статья стала следствием постановления Конституционного суда, который сказал, что компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения вообще не связана с виной регистратора. Это просто воля государства по стабилизации гражданского оборота недвижимости. Но коллеги из нотариата долгое время со мной не соглашаются. А это краеугольный камень такой реформы. Обязательная нотариальная форма не может быть с сохранением ответственности нотариуса с виной, потому что вину нотариуса невозможно доказать» - прокомментировал он.

Другой возможный механизм защиты сделок — компенсаторный. Это специальные выплаты в фонд. И если что-то с правом случилось, то без вины фонд выплачивает компенсацию. В то же время там большие пошлины, которые доходят до 10% от сделки, и населению это не выгодно.

В случае применения реституции каждая сторона обязана вернуть всё полученное по сделке (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса). В этом и заключается принцип справедливости. Если одна сторона не возвращает деньги, справедливо ли, что другая возвращает квартиру?

«Как поступает пристав? Ведь деньги тяжело найти, а скорее всего невозможно. А квартира — это запись в реестре, которую можно просто погасить. Поэтому справедливым было бы решение, что запись гасится, когда деньги передаются обратно. Вот так должны выполняться такие решения. И тогда это обычная 167 статья ГК РФ, и ничего другого не нужно делать. Есть ли такая норма в Гражданском кодексе? Есть, это 328-я статья Гражданского кодекса «Встречное исполнение обязательства», где указано, что одна сторона не может требовать исполнения обязательства, если другая сторона не выполняет встречное обязательство. Как кажется, это и есть главный принцип справедливости. Возникает вопрос, а 328 статья ГК к недействительности сделок применяется? Применяется, подпункт 2 пункта 3 статьи 307.1 гласит, что к недействительности сделок применяются общие нормы об обязательствах. То есть, мне кажется, у судов есть все возможности, чтобы не только оценивать саму сделку, но и определять порядок исполнения судебного решения», - подытожил Алексей Бутовецкий.

По его словам, следует обратить внимание Верховного суда и пострадавших, что, помимо рассмотрения вопросов о недействительности сделок, необходимо объяснять в резолютивной части, как исполнять эти решения судов, учитывая интересы сторон, покупателя и продавца. Важно подготовить соответствующее постановление Пленума или обзор судебной практики.

В мероприятии приняли участие сенаторы Совета Федерации, депутаты Государственной думы ФС РФ, представители Минюста России, Следственного комитета, судейского корпуса и бизнес-сообщества.

В числе прочих были предложены такие меры по защите сделок с жильем, как создание особого страхового механизма, усиление ответственности риелторов и продажа только через банк с «заморозкой» денег на безопасном счете, чтобы обе стороны имели возможность передумать проводить сделку.

Источник: https://rosreestr.gov.ru/press/archive/rosreestr-predstavil-v-gosdume-predlozheniya-po-zashchite-pokupateley-zhilya-ot-moshennikov-na-rynke/